ZABEZPIECZENIE JEDNĄ HIPOTEKĄ RÓŻNYCH WIERZYTELNOŚCI PRZYSŁUGUJĄCYCH RÓŻNYM PODMIOTOM

W przypadku, w którym jeden dłużnik ma kilku wierzycieli, a wierzytelności służą sfinalizowaniu tego samego przedsięwzięcia mogą oni zabezpieczyć je odrębnymi hipotekami na rzecz każdego z nich z równym pierwszeństwem. Jednakże, celu zminimalizowania kosztów, które wynikają z ustanowienia, utrzymania i realizacji zabezpieczenia mogą powołać administratora hipoteki i zabezpieczyć swoje wierzytelności jedną hipoteką.

ADMINISTRATOR HIPOTEKI

Funkcja administratora hipoteki została wprowadzona w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w art. 682. Jest on ustanawiany w przypadku, w którym hipoteka ma zabezpieczyć wierzytelności przysługujące różnym podmiotom, które służą finansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

Administratorem hipoteki może zostać zarówno wierzyciel jak i osoba trzecia, która zastępowałaby przynajmniej dwóch wierzycieli. Powołany on może zostać jedynie umową. Co za tym idzie, nie można powołać administratora hipoteki w drodze jednostronnej czynności prawnej. Umowa ta ma charakter upoważniający, ponieważ wynika z niej upoważnienie administratora hipoteki do działania na rzecz wierzycieli. W umowie muszą być oznaczone wszystkie wierzytelności wchodzące w skład hipoteki. Pod rygorem nieważności musi ona być zawarta w formie pisemnej, a jej treść nie jest przedmiotem badania przez sąd wieczystoksięowy.

W momencie zawarcia umowy, o której mowa powyżej, administrator uzyskuje uprawnienie do zawarcia z właścicielem nieruchomości umowy o ustanowienie hipoteki. Wykonuje on prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli. W umowie należy określić zakres zabezpieczenia każdej z wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego finansowaniu służą.

W przypadku, w którym umowa powołująca administratora jest nieważna to hipoteka nie powstaje, mimo że mogła zostać uprzednio wpisana do księgi wieczystej.

WIERZYCIEL I WIERZYTELNOŚĆ

Zabezpieczane hipoteką przez administratora wierzytelności muszą przysługiwać różnym podmiotom. Należy przez to pojęcie rozumieć w tym przypadku podmiot prawa cywilnego, czyli osobę fizyczną, prawną oraz jednostkę organizacyjną nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Podmiotem jest więc każda osoba, której przysługuje względem dłużnika wierzytelność pieniężna. Wierzytelności powinna wynikać z istniejących bądź przyszłych stosunków prawnych. Wspomniane stosunki prawne powinny powstać w celu sfinalizowania określonego przedsięwzięcia.

Administratora hipoteki powołuje się w sytuacji, w której kilku wierzycielom przysługują wierzytelności względem tego samego dłużnika.

OKREŚLONE PRZEDSIĘWZIĘCIE ORAZ POJĘCIE FINANSOWANIA

Istnieją dwie koncepcje rozumienia pojęcia określonego przedsięwzięcia. Pierwsza z nich odnosi się do sytuacji, w której wierzycieli łączy to samo przedsięwzięcie polegające np. na wspólnym udzieleniu kredytu. W drugiej koncepcji pojęcie określonego przedsięwzięcia łączy się z dłużnikiem, a dokładniej celem, dla którego się zadłużył. Należy się jednak przychylić do drugiej koncepcji i uznać, że określone przedsięwzięcie łączy się z osobą dłużnika a nie wierzycieli.

Jeśli chodzi o pojęcie finansowania to należy uznać, że odnosi się ono do każdej formy prawnej udostępnienia środków pieniężnych pod tytułem zwrotnym.

Nadmienić należy, że w przypadku, kiedy dwóch lub więcej dłużników realizuje jedno przedsięwzięcie i w tym celu zapożycza się u różnych wierzycieli to przesłanka tego samego przedsięwzięcia zostaje spełniona.

KIEDY USTANOWIENIE ADMINISTRATORA HIPOTEKI JEST NIEMOŻLIWE

Niemożliwym będzie ustanowienie hipoteki wspólnej dla różnych wierzytelności w przypadku, w którym wierzytelności należą do jednej osoby. Niemożliwym to będzie również w sytuacji, w której wierzytelności są składnikami odrębnego majątku na zasadach wspólności łącznej np. majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej bądź majątku wspólnego małżeńskiego. Negatywna przesłanka zaistnieje również w przypadku, w którym wierzytelność przysługuje przynajmniej dwóm wierzycielom w częściach ułamkowych.